2025년 봄, 제주 부동산 시장이 심각한 위기를 맞았다.
"반값도 비싸다"는 말이 현실이 됐고, 아파트, 상가, 토지 가릴 것 없이 미분양과 유찰이 쏟아지고 있다.
11회 연속 공매 유찰, 감정가의 1/3로 내려도 무관심, 수천 가구의 악성 미분양,
그야말로 ‘폭싹 망한’ 제주 부동산의 민낯이 드러났다.
🧨 공매 11번 유찰…‘반값’도 안 통하는 제주 땅
대표적인 사례는 제주시 화북상업지역 도시개발사업 체비지.
이 지역 7필지에 대해 11차례 연속 매각 실패가 이어졌고,
그중 한 주상복합용지는 무려 857억 원으로 감정가의 3분의 1 수준까지 떨어졌다.
- 최초 감정가: 2660억 원
- 현재 매각 예정가: 857억 원
- 매수자 수: 0명
이 땅은 과거 2021년 말 약 4배 가격에 낙찰된 바 있지만,
잔금을 내지 못한 채 계약이 해지됐다.
이후 다시 매물로 나왔지만 고금리·자재값 폭등·PF 대출 경색이라는 삼중고에 부딪혀 매수자 전무 상태.
📉 감정가 1/3까지 떨어진 경매물건도 ‘유찰 행진’
공매만의 문제가 아니다.
일반 경매시장도 ‘대폭 할인 중’인데도 미매각 상태가 심각하다.
- 제주 한경면 토지 (317㎡):
감정가 2억3785만 원 → 8158만 원까지 하락 (34%)
3회 유찰, 매각 실패 - 서귀포시 서귀동 호텔:
감정가 86억 → 55억에 낙찰 (63.8%)
그나마 낙찰된 사례지만, 극단적 할인 없이는 거래 불가
업계에 따르면 **감정가 대비 30~50% 가격 하락은 이제 ‘기본 옵션’**이 되었다는 말까지 나오고 있다.
🚫 아파트도 예외 아냐…‘악성 미분양’ 2600가구 넘는다
제주도 아파트 시장도 상황은 비슷하다.
**다 지어놓고도 안 팔리는 ‘악성 미분양’이 전체의 64.3%**를 차지하고 있다.
- 2025년 2월 기준 미분양 주택: 2614가구
- 이 중 ‘준공 후 미분양’: 1682가구 (64.3%)
📌 2달 동안 해소된 물량: 불과 88가구
→ 사실상 거래 자체가 멈춰버린 상황
📉 주택 거래·공급도 ‘전방위 위축’
거래는 줄고, 인허가도 줄고, 착공도 줄었다.
사실상 제주 주택 시장은 ‘동면’에 들어간 상태.
- 2월 주택 매매량: 545건 → 최근 5년 평균 대비 -21.1%
- 2월 주택 인허가: 137가구 → 전년 동기 대비 -45%
- 1~2월 누계 인허가: -70.1% 급감
- 주택 착공: 296가구, 전년 대비 -73.8%
📉 신규 아파트가 안 지어지고 있다는 건,
공급자도 이제 제주에 집을 못 팔 거란 확신이 생겼다는 것이다.
📉 관광객도 끊기며, 제주 부동산 가치 하락 가속화
제주 부동산의 핵심 동력 중 하나인 관광 수요도 빠르게 무너지고 있다.
- 2025년 1~2월 내국인 관광객: 158만 명
- 전년 동기 대비 -14.9% 하락
- 📉 2021년 이후 최저 수준
→ 관광객 감소 = 단기 임대·상업시설·호텔 수요 급감
→ 이는 곧 상가 공실률 증가 + 가격 하락 + 수익성 악화로 이어진다.
💬 전문가 진단: “이게 바닥이 아닐 수도 있다”
업계 관계자들의 코멘트는 심각하다.
“고금리·대출규제·관광객 감소·PF대란 등 여러 요인이 복합적으로 작용하면서,
제주 부동산 시장이 심각한 유동성 위기를 겪고 있다.”
“지금은 반등이 가능한 국면이 아니라,
수요 회복 없이는 반등 자체가 불가능한 구조다.”
✅ 결론: 제주 부동산, ‘폭싹’이라는 표현이 정확하다
- 감정가 1/3로 떨어져도 아무도 사지 않는다
- 공매·경매 시장 전반이 유찰 릴레이
- 아파트는 지어도 안 팔리고,
- 관광객도 줄면서 임대·숙박업 기반도 무너지는 중
반등을 기대하기에는 아직 너무 이르다.
지금 제주 부동산은 누가 뭐래도 ‘거래 절벽’, ‘가격 붕괴’의 초입에 들어섰다.
